一、商品房认购书纠纷应如何处理?

【案情介绍】

2005年10月4日，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。后周某得知该房屋已经抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。

法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决：撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。

【案例分析】

在本案中，房产公司要求周某在签订正式《商品房买卖合同》前，先签订《房产认购协议书》，并交纳定金2万元。那么，这里的《房产认购协议书》是否是签订《商品房买卖合同》前的必经程序?它究竟是什么性质、有无法律效力?这2万元定金又起到什么作用?

首先，在我国现有的法律法规体系中并没有任何有关房屋买卖过程中签署的“认购书”的法律概念，也没有在签订《商品房买卖合同》前必须要签订此类“认购书”的强制性法律规定。因此，签订“商品房认购书”并非买房的必经程序，是否签署认购书完全取决于双方当事人的自愿。

其次，对于认购书的法律效力问题，由于前面已经谈到认购书是一种合同，故应当依据《合同法》关于合同法律效力的规定对其效力加以判断。认购书如确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的, 即具有法律效力。因此，认购书千万不可草率签订。在签署购房认购书之前，应对开发商有个基本了解，看开发商及拟购买房屋的有关证件及资料是否齐全，包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该房屋的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向销售人员进行询问。

最后，关于购房定金的作用。《合同法》第115条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是通常所说的定金罚则。而对于商品房买卖过程中如何适用定金罚则最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

因此，在商品房买卖合同无法订立的情况下，需区分以下几种情形适用定金罚则：

(1)如果购房者无正当理由没有按照商品房认购书规定的时间、地点去签约，则应视为因购房者原因未能订立商品房买卖合同，开发商有权不予返还定金。

(2)如因开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同的，开发商应承担双倍返还定金的责任。

(3)双方对不能签订预售合同均无过错的，定金应当返还。

通过本案，希望大家能够对商品房认购书的性质、效力以及定金发生作用的机制等有一个大体的了解。在自己的合法权益受到损害时，拿起法律武器，捍卫自己的权利。